Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?

Kısa cevap: Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, ev sahibine tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Konut ve işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar. Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve belirli sürelere uyarak çıkarabilir. Süreler kaçırılırsa dava reddedilir ve bir yıl daha beklemek gerekebilir.

1. Ev Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı

En sık açılan tahliye davası budur. Ev sahibi evi kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa tahliye isteyebilir. Kardeşin ihtiyacı için dava açılamaz.

Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Yani ihtiyaç bir bahane olmamalı ve dava sonuçlanana kadar devam etmelidir. Yargıtay bazı durumları ihtiyaç için yeterli görür:

• Ev sahibinin kendisinin kirada oturması (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/10948 K.).

• Yetişkin bir çocuğun ailesinden ayrı yaşamak istemesi; reşit kişi anne babasıyla oturmaya zorlanamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/9532 K.).

• Sürekli hastalık, yaşlılık nedeniyle çocuklara yakın oturma isteği veya yurt dışından kesin dönüş.

Buna karşılık evi dava öncesinde veya dava sırasında satılığa çıkarmak, ihtiyacın samimi olmadığına dair güçlü bir işaret sayılır. Ev sahibi, şirketinin işyeri ihtiyacı için de dava açamaz; şirket kendi adına ayrıca dava açmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/4476 K.).

Süreye dikkat: Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Sözleşme bitmeden önce kiracıya ihtarname gönderilirse bu süre bir kira yılı daha uzar.

2. Evi Yeni Satın Alan Ev Sahibi

Kiralı bir evi satın alan kişi, ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir:

• Tapuyu aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir ve tapu tarihinden altı ay sonra dava açar.

• İhtarname göndermez, mevcut kira sözleşmesinin bitmesini bekler ve bitimden itibaren bir ay içinde dava açar.

Yeni ev sahibi kendisini kiracıya bildirmediği sürece, kiracının eski ev sahibine yaptığı kira ödemeleri geçerlidir.

3. Kiranın Ödenmemesi

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi yazılı bir ihtarname veya icra takibi ile en az 30 gün ödeme süresi verir. Kiracı bu sürede kirayı ödemezse tahliye istenebilir. Burada kuruşu kuruşuna ödeme esastır: Çok küçük bir tutar bile eksik kalırsa tahliye kararı verilebilir. Ancak takipteki faiz, masraf ve vekâlet ücretinin ödenmemesi tek başına tahliye sebebi değildir; asıl kiranın tam ödenmesi yeterlidir.

4. Bir Yıl İçinde İki Haklı İhtar

Kiracı aynı kira yılı içinde kirayı iki kez geç ödeyip her seferinde ev sahibinin haklı ihtarname göndermesine sebep olursa, ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durumda kiracının kirayı sonradan ödemiş olması sonucu değiştirmez.

5. Tahliye Taahhüdü

Kiracı, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava ile tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerli olması için kiracının imzasını taşıması ve evin teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhütler geçersiz sayılır.

6. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Ev sahibi hiçbir sebep göstermeden kiracıyı çıkarmak istiyorsa, sözleşme süresinin ardından 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek zorundadır. Örneğin 1 Eylül 2011'de başlayan bir yıllık sözleşmede 10 yıllık uzama 1 Eylül 2022'de dolar. Ev sahibi, sonraki kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapar ve 1 Eylül 2023'ten sonra dava açabilir. Mahkemeler bu tarihlerden önce açılan davaları erken açıldığı gerekçesiyle reddetmektedir (İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi, 2024/2400 K.).

Taraflar bu süre içinde yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa 10 yıllık süre yeniden başlar. Yalnızca kira bedelini güncelleyen ek protokoller ise süreyi sıfırlamaz.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Arabuluculukta taraflar, tahliye tarihi ve ödenmemiş kiralar gibi konularda mahkemeye gitmeden anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bunun istisnası, tahliye taahhüdü ve ödenmeyen kira gibi durumlarda icra dairesi yoluyla başlatılan tahliye takipleridir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı tek bir ihtarnameyle, "bir ay içinde çık" diyerek çıkarabilir mi?

Hayır. İhtarname tek başına tahliye sağlamaz. Kiracı kendi rızasıyla çıkmazsa ev sahibinin yukarıdaki sebeplerden birine dayanarak dava açması veya icra takibi başlatması gerekir.

Ev sahibinin başka evleri varsa ihtiyaç nedeniyle dava açabilir mi?

Açabilir. Başka evlerin bulunması tek başına engel değildir, ancak ev sahibi neden özellikle bu eve ihtiyaç duyduğunu somut sebeplerle açıklayabilmelidir.

İhtiyaç iddiasıyla çıkarılan ev başkasına kiraya verilirse ne olur?

Kanun, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun haklı bir sebep olmadan üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Buna aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz; somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririm.